מחשבון עמלת פירעון מוקדם משכנתא

עמלת הפירעון המוקדם היא העלות המרכזית של מיחזור או סילוק משכנתא. המחשבון מחשב אותה לפי הנוסחה שבצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), כולל הנחת הוותק, ומפרט כל רכיב. חשבו כל מסלול בנפרד. הריבית הממוצעת ממולאת אוטומטית מנתוני בנק ישראל לאוגוסט 2026.

ממה מורכבת העמלה

צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב–2002, קובע אילו עמלות הבנק רשאי לגבות, ומה התקרה של כל אחת:

רכיבי עמלת הפירעון המוקדם לפי צו הבנקאות
רכיב	כמה	מתי נגבה	איך נמנעים
עמלה תפעולית	עד 60 ₪	בכל פירעון מוקדם	—
אי־הודעה מוקדמת	0.1% מהסכום הנפרע	כשההודעה לבנק ניתנה פחות מ־10 ימים מראש	הודעה בכתב 10–45 ימים לפני הפירעון
עמלת היוון	ההפרש בין התשלומים העתידיים כשהם מהוונים בריבית הממוצעת היום, לבין אותם תשלומים מהוונים בריבית ההלוואה	רק כשהריבית הממוצעת היום נמוכה מהריבית שלכם, במסלול קבוע או משתנה עם תחנות של יותר משנה	פירעון במועד שינוי הריבית; המתנה להנחת הוותק; מיקוח
עמלת מדד ממוצע	הסכום הנפרע כפול מחצית השינוי החודשי הממוצע במדד ב־12 החודשים האחרונים	במסלול צמוד מדד, כשפורעים בין ה־1 ל־15 בחודש	פירעון מה־16 בחודש
הפרשי שער	הפרש השער בין יום הפירעון ליומיים אחריו	בהלוואה במט"ח, כשההודעה ניתנה פחות משני ימי עסקים מראש	הודעה של שני ימי עסקים

עמלת ההיוון: הרכיב שקובע

הרעיון פשוט: התחייבתם לשלם לבנק ריבית מסוימת לאורך שנים. אם היום הריבית בשוק נמוכה יותר, הבנק ילווה את הכסף שתחזירו בריבית נמוכה — והעמלה מפצה אותו על ההפרש. לכן היא גדלה עם שלושה דברים: הפער בין הריבית שלכם לריבית הממוצעת, הזמן שנותר, וגודל היתרה.

ההנחות שהחוק מחייב

הנחת ותק: 20% מהעמלה אם חלפו שלוש שנים או יותר מיום מתן ההלוואה, ו־30% אם חלפו חמש שנים או יותר.
ריבית גבוהה מהממוצע בקבלת ההלוואה: מאז התיקון לצו ב־2014, אם קיבלתם ריבית גבוהה מהממוצע של אותו יום, הבנק מחשב את העמלה לפי הממוצע של אז ולא לפי הריבית שלכם, וגובה את הנמוכה משתי התוצאות. כך הבנק אינו מפוצה על המרווח שגבה מעל השוק.
מסלול משתנה: העמלה מחושבת רק עד מועד שינוי הריבית הבא, לא עד סוף ההלוואה.
הלוואות זכאות (מוכוונות): ללא עמלות פירעון מוקדם כלל.

מתי אין עמלת היוון

כשהריבית הממוצעת היום שווה לריבית שלכם או גבוהה ממנה. במקרה כזה ההפרש אף מקוזז מהעמלות האחרות.
במסלול פריים ובכל מסלול שהריבית בו מתעדכנת אחת לשנה או יותר.
במסלול משתנה, בפירעון ביום שינוי הריבית — נגבית עמלה תפעולית בלבד.

מה זה אומר היום: הריבית הקבועה הלא צמודה הממוצעת היא 4.62% והצמודה 3.29%. מי שלקח מסלול קבוע בריבית גבוהה מזו ישלם עמלת היוון — וככל שהריביות ממשיכות לרדת, העמלה על המסלולים הישנים גדלה. זו הסיבה שלא תמיד כדאי "לחכות שהריבית תרד עוד".

חמש דרכים להקטין את העמלה

לתת הודעה מוקדמת בכתב, 10 ימים לפחות ולא יותר מ־45 ימים לפני הפירעון.
לפרוע מסלול צמוד אחרי ה־15 בחודש.
לתזמן מסלול משתנה למועד שינוי הריבית.
לבדוק את ספי הוותק. אם אתם חודשיים לפני שלוש או חמש שנים, ההמתנה שווה 20% או 30% מהעמלה.
למחזר חלקית. לפרוע רק את המסלולים שהעמלה עליהם נמוכה, ולהשאיר את השאר.

אחרי שיש לכם את סכום העמלה, הכניסו אותו למחשבון כדאיות המיחזור כדי לראות תוך כמה זמן החיסכון מכסה אותה.

המחשבון מספק הערכה. הבנק משתמש בריבית הממוצעת המדויקת לתקופה שנותרה לכם ובלוח הסילוקין המלא; הסכום המחייב מופיע בדוח היתרות לסילוק ובדף ההסבר שהבנק חייב למסור לכם. מקור: צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב–2002, סעיפים 3–8 והתוספת השנייה.

שאלות ותשובות

מתי אין עמלת היוון בכלל?

כשהריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל ביום הפירעון אינה נמוכה מהריבית שלפיה מחושבת העמלה; במסלול פריים ובכל מסלול שהריבית בו מתעדכנת אחת לשנה או בתדירות גבוהה יותר; ובמסלול משתנה, כשפורעים בדיוק ביום שינוי הריבית — אז נגבית עמלה תפעולית בלבד.

כמה הנחה מקבלים על עמלת ההיוון?

לפי הצו: 20% הנחה אם חלפו שלוש שנים או יותר (ופחות מחמש) מיום מתן ההלוואה, ו־30% אם חלפו חמש שנים או יותר. בהלוואה משלימה לזכאים ההנחות גבוהות יותר: 10% אחרי שנה, 20% אחרי שנתיים, 30% אחרי שלוש ו־40% אחרי ארבע.

האם אפשר להתמקח על העמלה?

הצו קובע את העמלה המרבית שהבנק רשאי לגבות, לא סכום חובה. בנקים נותנים לעיתים הנחה נוספת על עמלת ההיוון, בעיקר כשהמיחזור נעשה באותו בנק או כשיש הצעה מתחרה. שווה לבקש.

מה ההבדל בין הריבית הממוצעת כאן לזו שהבנק ישתמש בה?

בנק ישראל מפרסם ריבית ממוצעת נפרדת לכל טווח של תקופה שנותרה עד סוף ההלוואה, והבנק משתמש בזו שמתאימה לכם. המחשבון ממלא כברירת מחדל את הממוצע הכללי של המסלול; אם בדוח היתרות מופיעה הריבית הממוצעת המדויקת — הזינו אותה.