עודכן: אוקטובר 2026
כשמוכרים דירה עם משכנתא, יש שתי דרכים: לסלק את המשכנתא מכספי המכירה ולקחת חדשה על הדירה הבאה, או לגרור את הקיימת. השאלה היחידה שבאמת קובעת: האם הריבית שלכם נמוכה מהריבית שתקבלו היום?
| גרירה | סילוק ומשכנתא חדשה | |
|---|---|---|
| ריבית | נשארת הריבית הישנה | הריבית של היום |
| עמלת פירעון מוקדם | אין | יש, אם הריבית שלכם גבוהה מהממוצע היום (חישוב) |
| בנק | אותו בנק בלבד | כל בנק, עם מכרז ביניהם |
| גמישות | אותם מסלולים ותקופה; ההפרש בהלוואה נוספת | תמהיל, תקופה וסכום חדשים |
| עלויות נלוות | עמלת גרירה, שמאות, רישום | פתיחת תיק, שמאות, רישום |
| מתאים ל | ריבית ישנה נמוכה, בעיקר משכנתאות עד תחילת 2022 | ריבית ישנה גבוהה, משכנתאות מ־2023 ואילך |
הריבית הממוצעת של בנק ישראל על קבועה לא צמודה, בכל שנה, מול היום (4.62%):
| שנה | ממוצע באותה שנה | מה כנראה עדיף |
|---|---|---|
| 2016 | 3.93% | גרירה: הריבית שלכם זולה מהיום |
| 2017 | 4.2% | גרירה: הריבית שלכם זולה מהיום |
| 2018 | 3.89% | גרירה: הריבית שלכם זולה מהיום |
| 2019 | 3.68% | גרירה: הריבית שלכם זולה מהיום |
| 2020 | 3.15% | גרירה: הריבית שלכם זולה מהיום |
| 2021 | 3.06% | גרירה: הריבית שלכם זולה מהיום |
| 2022 | 4.11% | תלוי בחודש: בתחילת השנה הריבית הייתה זולה מהיום, בסופה (4.9%) יקרה |
| 2023 | 5.02% | לבדוק משכנתא חדשה: הריבית שלכם יקרה מהיום |
| 2024 | 4.93% | לבדוק משכנתא חדשה: הריבית שלכם יקרה מהיום |
| 2025 | 4.88% | לבדוק משכנתא חדשה: הריבית שלכם יקרה מהיום |
מקור: בנק ישראל, ממוצע חודשי של הריבית על משכנתאות חדשות בקבועה לא צמודה. הריבית שלכם יכולה להיות שונה מהממוצע; היא מופיעה בדוח יתרות לסילוק. במסלולי פריים ומשתנים ההחלטה תלויה במרווח שקיבלתם, ופריים במרווח נמוך שווה לגרור גם הוא.
משפחה שלקחה ב־2020 משכנתא בקבועה לא צמודה ב־3.15% (הממוצע של אותה שנה), נשארה לה יתרה של 700,000 ₪ ל־19 שנה, והיא עוברת דירה.
ומה אם המצב הפוך? מי שלקח ב־2023 קבועה ב־5.5% לא צריך לגרור אותה: המעבר דירה הוא הזדמנות לסלק אותה ולקחת משכנתא חדשה בריבית של היום. עמלת הפירעון המוקדם עדיין חלה, ולכן משווים את שתי האפשרויות במחשבון הכדאיות לפני שמחליטים. אפשר גם לשלב: לגרור רק מסלולים זולים (למשל פריים במרווח נמוך) ולסלק את היקרים.
מוכרים לפני שקונים? הבנק צריך ביטחון במקום הדירה שנמכרה. בבנק הפועלים, למשל, נותנים ערבות בנקאית או התחייבות בגובה יתרת המשכנתא ועוד 10%, לתקופה של עד 36 חודשים, וממשיכים לשלם כרגיל עד שהגרירה לדירה החדשה מושלמת. קונים לפני שמוכרים? לרוב צריך מימון ביניים עד שכספי המכירה מגיעים; את המבנה המדויק קובע הבנק.
יועץ עצמאי יבדוק אם עדיף לגרור את המשכנתא, לסלק אותה או לשלב, ויחשב את ההפרש בשקלים.
העברת השעבוד של המשכנתא הקיימת מהדירה שמוכרים לדירה שקונים. ההלוואה עצמה נשארת: אותם מסלולים, אותן ריביות ואותה יתרה, ורק הבטוחה מתחלפת. לכן לא משלמים עמלת פירעון מוקדם ולא לוקחים משכנתא חדשה בריבית של היום.
לא. גרירה כפופה לאישור הבנק ולבדיקת אשראי מחדש, ובפועל הבנק בוחן אותה כמעט כמו משכנתא חדשה: את הדירה החדשה, את שיעור המימון ואת יכולת ההחזר שלכם היום. לכן פונים לבנק לפני שחותמים על חוזה המכירה או הקנייה.
עמלת גרירה של כמה מאות שקלים (לדוגמה, 700 ₪ בתעריפון הבנק הבינלאומי מ־2025), שמאות לדירה החדשה, ואגרות רישום של השעבוד החדש ומחיקת הישן. אם לוקחים הלוואה נוספת להשלמת המחיר, נוספת עליה עמלת פתיחת תיק (0.25%, עד 360 ₪).
גוררים את המשכנתא הקיימת ולוקחים על ההפרש הלוואה נוספת באותו בנק, בתנאים ובריביות של היום. שיעור המימון הכולל (הישנה והחדשה יחד) כפוף למגבלות של בנק ישראל: עד 75% מערך הדירה לדירה יחידה ועד 70% לדירה חלופית.
כן, בחלק מהבנקים, בתנאי שנותנים לבנק ביטחון במקום הדירה שנמכרה. בבנק הפועלים, למשל, מדובר בערבות בנקאית או בהתחייבות בגובה יתרת המשכנתא ועוד 10%, לתקופה של עד 36 חודשים, ובינתיים ממשיכים לשלם כרגיל.
אפשר לגרור גם אותה, אבל בכפוף לכללי משרד הבינוי והשיכון, ולפעמים התנאים משתנים במעבר בין יישובים. שאלו את הבנק בנפרד על החלק הזה.