עלות מיחזור משכנתא: כמה זה באמת עולה
עודכן: נובמבר 2026
| רכיב | כמה | מיחזור פנימי | מיחזור חיצוני |
|---|---|---|---|
| עמלת היוון | מ־0 ועד עשרות אלפי ₪, לפי פער הריביות, הזמן שנותר והיתרה | כן | כן |
| עמלה תפעולית | עד 60 ₪ לכל מסלול שנפרע | על המסלולים שממחזרים | על כל המסלולים |
| אי־הודעה מוקדמת | 0.1% מהסכום | רק אם לא הודעתם בכתב 10 ימים מראש | |
| עמלת מדד ממוצע | מחצית השינוי החודשי הממוצע במדד, על הסכום | רק במסלול צמוד, בפירעון בין ה־1 ל־15 בחודש | |
| פתיחת תיק | 0.25% מההלוואה, עד 360 ₪ (לפי אתרי הבנקים) | לרוב לא | כן |
| שמאות | כמה מאות ₪ עד כ־1,000 ₪ | לרוב לא | כן |
| רישום שעבוד חדש ומחיקת הישן | אגרות של כמה מאות ₪ | לא | כן |
| עורך דין לבטוחות | משתנה | לא | לפעמים |
| יועץ משכנתאות | בדרך כלל 3,500–7,000 ₪ לליווי מיחזור | רשות, לא חובה (מתי זה משתלם) | |
עמלות הפירעון המוקדם ותקרותיהן: צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב–2002, כולל תיקון 2014. פירוט מלא ומחשבון.
הרכיב שקובע: עמלת ההיוון
כשלקחתם מסלול בריבית קבועה, הבנק התחייב לריבית הזו לשנים. אם היום הריבית בשוק נמוכה יותר והוא מקבל את הכסף בחזרה מוקדם, הוא יצטרך להלוות אותו מחדש בפחות. עמלת ההיוון מפצה אותו על ההפרש, ולכן היא גדלה עם שלושה דברים: הפער בין הריביות, הזמן שנותר עד סוף המסלול, וגודל היתרה.
שני דברים מקטינים אותה מאוד, ורבים לא יודעים עליהם:
- תיקון 2014. אם הריבית שקיבלתם הייתה גבוהה מהממוצע של בנק ישראל באותו חודש, העמלה מחושבת לפי הממוצע של אז ולא לפי הריבית שלכם. מי שלקח ב־2023 קבועה לא צמודה ב־5.5%–6%, כשהממוצע עמד על כ־5%, משלם עמלה לפי פער של עשיריות בודדות בלבד.
- הנחת ותק. 20% אחרי 3 שנים מיום ההלוואה, 30% אחרי 5. מי שקרוב לאחד המועדים ירוויח מהמתנה קצרה.
עלות המיחזור לפי השנה שבה לקחתם
עמלת ההיוון תלויה בעיקר בשאלה מתי לקחתם את המשכנתא: מה הייתה הריבית הממוצעת אז, וכמה שנים כבר עברו (הנחת הוותק). הטבלה מחשבת אותה לכל שנה, לפי הממוצע של בנק ישראל באותה שנה, לבעלי מסלול קבוע לא צמוד שקיבלו 0.5% מעל הממוצע, ושממחזרים היום ל־4.72%. הסכומים הם ליתרה של 1,000,000 ₪ היום, במשכנתא שנלקחה ל־25 שנה; ליתרה של חצי מיליון, חלקו בשניים.
| שנה | ממוצע באותה שנה | עמלת היוון משוערת | חיסכון בחודש | נטו עד סוף התקופה |
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 3.93% | כמעט אין | אין | לא משתלם |
| 2017 | 4.2% | כמעט אין | אין | לא משתלם |
| 2018 | 3.89% | כמעט אין | אין | לא משתלם |
| 2019 | 3.68% | כמעט אין | אין | לא משתלם |
| 2020 | 3.15% | כמעט אין | אין | לא משתלם |
| 2021 | 3.06% | כמעט אין | אין | לא משתלם |
| 2022 | 4.11% | כמעט אין | אין | לא משתלם |
| 2023 | 5.02% | 31,011 ₪ | 454 ₪ | 88,924 ₪ |
| 2024 | 4.93% | 31,120 ₪ | 407 ₪ | 81,122 ₪ |
| 2025 | 4.88% | 27,007 ₪ | 382 ₪ | 82,881 ₪ |
שתי מסקנות עולות מהטבלה. מי שלקח בשנים של ריבית נמוכה כמעט לא ישלם עמלת היוון, אבל גם לא יחסוך: הריבית שלו זולה מהיום, ועדיף לו להשאיר את המסלול (או לגרור אותו כשעוברים דירה). מי שלקח בשנים של ריבית גבוהה משלם עמלה, אבל החיסכון החודשי מחזיר אותה, ושם המיחזור משתלם. הריבית שקיבלתם בפועל קובעת יותר מהממוצע: בדקו אותה במחשבון.
חישוב בלוח שפיצר לפי הממוצע השנתי של בנק ישראל (ריבית קבועה לא צמודה, משכנתאות חדשות), צו הבנקאות כולל תיקון 2014 והנחת הוותק. מסלולי פריים ומשתנים: עמלה תפעולית בלבד, או עמלה עד מועד העדכון הבא.
דוגמה: פנימי מול חיצוני
משכנתא של 900,000 ₪ שנלקחה באוקטובר 2023: 450,000 ₪ בפריים, 450,000 ₪ בקבועה לא צמודה ב־5.8% עם 22 שנים שנותרו (ההחזר במסלול הזה: כ־3,021 ₪ בחודש). הממוצע של בנק ישראל באותו חודש: 5.07%. היום: 4.62%. ממחזרים רק את המסלול הקבוע; הבנק הנוכחי מציע 4.7%, בנק אחר מציע 4.5%.
| מיחזור פנימי (4.7%) | מיחזור חיצוני (4.5%) | |
|---|---|---|
| עמלת היוון (אחרי 20% הנחת ותק) | 16,037 ₪ | 16,037 ₪ |
| עמלות תפעוליות | 60 ₪ | 120 ₪ |
| פתיחת תיק, שמאות ורישום (הערכה) | — | 1,490 ₪ |
| סך העלות | 16,097 ₪ | 17,647 ₪ |
| חיסכון בחודש | 283 ₪ | 333 ₪ |
| הכסף חוזר תוך | כ־57 חודשים | כ־54 חודשים |
| נטו על 22 שנה | 58,562 ₪ | 70,170 ₪ |
בלי תיקון 2014, אותה עמלה הייתה מחושבת לפי 5.8% ומגיעה לכ־40,104 ₪, יותר מכפי שהמיחזור חוסך בשנים הקרובות. זו הסיבה שאסור להסיק "לא משתלם" מהערכה כללית: את העמלה מחשבים לפי הנתונים של ההלוואה שלכם.
המסקנה בדוגמה: שני המיחזורים משתלמים למי שמחזיק את המשכנתא יותר מכ־5 שנים. ההצעה החיצונית מכסה את העלויות הנוספות שלה ונשארת טובה יותר, ולכן כדאי להציג אותה לבנק הנוכחי לפני שמחליטים (איך עושים את זה). מי שמתכנן למכור את הדירה בעוד שנתיים, לא ימחזר את המסלול הקבוע.
חישוב בלוח שפיצר, לפי הממוצע הכללי של בנק ישראל לקבועה לא צמודה. הבנק משתמש בממוצע לטווח התקופה שנותרה לכם, ולכן הסכום בפועל יכול להיות שונה. הערכות פתיחת התיק, השמאות והרישום הן סדרי גודל לדוגמה.
שבע דרכים להוזיל את המיחזור
- הודעה בכתב 10 ימים מראש חוסכת את עמלת אי־ההודעה (0.1%). על מיליון ₪ אלה 1,000 ₪.
- במסלול צמוד, פירעון מה־16 בחודש חוסך את עמלת המדד הממוצע.
- להשאיר מסלולים שלא כדאי לגעת בהם. פריים במרווח טוב, או קבועה שעמלתה גבוהה מהחיסכון. מיחזור חלקי הוא לרוב החלק הזול.
- מסלול משתנה: למחזר ביום עדכון הריבית. באותו יום נגבית עמלה תפעולית בלבד (פירוט).
- לבדוק את מועדי הוותק. אם בעוד חודשיים תשלימו 3 או 5 שנים, ההנחה על עמלת ההיוון תעלה מ־0% ל־20% או מ־20% ל־30%.
- לבקש הנחה על העמלה. הצו קובע תקרה, לא מחיר. במיחזור פנימי, עם הצעה מתחרה ביד, בנקים מוותרים לפעמים על חלק ממנה.
- להתחיל מאישור עקרוני ומדוח יתרות. שניהם בחינם, ויחד הם אומרים בדיוק כמה המיחזור יעלה וכמה יחסוך, לפני שמשלמים שקל.
יש לכם דוח יתרות? הכניסו את הנתונים למחשבון הכדאיות יחד עם העמלה, וקבלו חיסכון חודשי, חיסכון כולל ותוך כמה חודשים המיחזור מחזיר את עצמו.
רוצים לדעת כמה המיחזור יעלה לכם?
יועץ עצמאי יעבור על דוח היתרות, יחשב את העמלה לכל מסלול ויגיד אם הריבית שאפשר לקבל היום מצדיקה אותה.
שאלות ותשובות
כמה עולה מיחזור משכנתא בממוצע?
אין מחיר אחד, כי הרכיב הגדול, עמלת הפירעון המוקדם, תלוי בתמהיל ובריביות. במסלולי פריים ובמסלול משתנה ביום עדכון הריבית העמלה היא עמלה תפעולית של עד 60 ₪ בלבד. במסלול קבוע, כשהריבית בשוק ירדה מאז שלקחתם, היא יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. מעבר לעמלה, מיחזור פנימי כמעט לא עולה כסף, ומיחזור חיצוני מוסיף בדרך כלל כאלף עד אלפיים שקלים של שמאות, רישום ופתיחת תיק.
האם יש עמלה על מיחזור מסלול פריים?
רק עמלה תפעולית (עד 60 ₪), ועמלת אי־הודעה מוקדמת אם לא הודעתם 10 ימים מראש. אין עמלת היוון במסלול פריים ובכל מסלול שהריבית בו מתעדכנת אחת לשנה או יותר.
האם מיחזור פנימי עולה כסף?
עמלת הפירעון המוקדם נגבית גם במיחזור פנימי, באותו גובה. מה שנחסך הוא העלויות הנלוות: בדרך כלל אין שמאות חדשה ואין רישום שעבוד חדש. בנקים נוטים גם לתת הנחה נוספת על עמלת ההיוון כשהלקוח נשאר, ושווה לבקש.
מי משלם על השמאות?
במיחזור חיצוני הלווה משלם לשמאי מתוך רשימה שהבנק החדש מספק. המחיר תלוי בסוג הנכס ובשמאי, ונע בדרך כלל בין כמה מאות שקלים לכ־1,000 ₪.
אפשר לכלול את העלויות במשכנתא החדשה?
לפעמים, כשהבנק מסכים להגדיל מעט את המשכנתא החדשה ושיעור המימון מאפשר זאת. אבל אז משלמים על העמלה ריבית לאורך כל התקופה, ולכן כדאי לחשב את זמן ההחזר כאילו שילמתם אותה במזומן.
איפה רואים את הסכום המדויק?
בדוח יתרות לסילוק, שהבנק חייב לתת בחינם. הוא מפרט לכל מסלול את היתרה ואת כל רכיבי העמלה נכון ליום הפקתו. העמלה משתנה מחודש לחודש עם הריבית הממוצעת, ולכן מבקשים דוח עדכני לפני ההחלטה.